地产界总裁级“敢说”大咖，带你看懂楼市“速冻”时代！

截止到9月23日，先后有长沙、重庆、贵阳、南宁、南昌、石家庄6城出台限售政策。一边是多地限售潮再现，一边是各地“租售并举”的举措不断。看似“冻房”速度在不断蔓延的楼市，“租房”是否会成为“买房”之后的新晋首选？

        来自于易居中国、中国金融信息中心共同主办的中国地产界首档总裁级视频谈话栏目《地产“大家”说》的四位大咖：丁祖昱、马红漫、倪建达、林峰，从房企发展、金融、调控政策、房价等角度进行了深度探讨和分析。以下为精彩观点节选。

倪建达：中国的钱有两种，勇敢的钱和聪明的钱

钜派投资集团董事长兼首席执行官倪建达在现场口吐金句，保持了他一贯犀利、幽默的特色，但是句句都道破玄机，直击问题的中心。

• 现在房子不能买了，那么可以买房地产公司的股票。从现在来看，大陆的经济还是持续向好的，大家对未来经济很有信心。房地产股，尤其是在香港的股价不断上涨，表明国际的资本和国内的资本都非常看好这个行业。

• 从投资的角度来说，中国的钱有两种，第一种是勇敢的钱，就是不管怎么样都冲进去，比如说买房。第二种是聪明的钱，选择买房地产股票，就是从勇敢的钱变成了聪明的钱。

• 原材料没有了的情况下，还能买到面包吗？面包少了，价格会上升吗？官方数据表明，房价略有回落，这个数据中是聪明的钱还是勇敢的钱，还要我们自己思考。

• 调控的政策不是无效的，是非常有效的，不然的话，我们这个行业可能真的会超过你想象的那种样子，可能会给整个社会经济活动带来不可移除的影响。

• 现在买房，不是因为没房子住，而是未来政策、经济发展的不确定让我们没有安全感，我们才买房。如果今年的房子是1万一平米，十年以后还是1万一平米，我根本不要买房。如果今年是1万，十年以后涨到10万元，你说买不买？

• 中国有将近14亿的人口，那么多的人口，不可能在北上广深消化，所以我们应该反思城市发展的困局，如果一线城市持续进行严格限价、限购的话，对于三四线乃至五线城市是一个机会，就会形成市场。

丁祖昱：地产利润的释放才刚刚开始

易居中国执行总裁、易居企业集团首席执行官丁祖昱以客观、理性的思维分析了当下地产股、长效调控政策等内容：

• 今天地产股股价能够涨过100%的，才算大涨的范围内，但其实涨过100%的企业并不多，有近三十家，这三十家也是未来中国房地产企业的品牌房企、知名房企。

• 地产利润的释放才刚刚开始，前几年的低利润下的运营模式，要逐渐回归到正确的模式。今天规模房企无论是财务指标还是利润指标，都会比前几年有较大的上升，所有的投资者，包括投行、券商开始修正对房地产的估值。

• 租赁政策会让很多年轻人一上来，特别是大学刚毕业，就为买房而忧虑的年轻人，他们可以租房。至少年轻人的可能性会提升，成本会降低，买房的年龄可以延后一点。

• 从某种程度来讲，今天我们谈买房也好，投资属性也好，控制房价也好，讲的还是中心城市。我个人有一个判断，中长期看房价，或者看市场，肯定是要看供求的，中间就是看金融政策，货币到底发多少，短期还是要看政策。

• 之前有一个领导讲了五个方面的长效机制，第一个，土地供应，土地供应不是立法，也不是行政手段，但它可能对市场产生长期性的影响；第二个，金融政策也是长效机制；第三个，税收调节，不管是房产税还是物业税；第四个，租售并举可能要保持一个比较长的时间；第五个，地票。

林峰：四五线城市是一个“滩涂”

旭辉控股（集团）有限公司执行董事兼行政总裁林峰以他丰富的实战经验和我们分享了它对于当下及未来房地产市场的看法：

• 这一轮香港股市的调整，是一个行业重新估值的过程，与行业的整体调控有关。长期以来，香港的股份大部分被低估，整个房地产行业在香港的市盈率只有4到6倍。沪港通之后，国内和香港的市盈率开始趋同。

• 房地产行业，我一直要纠正土地不是不可再生资源，它是可再生的，把六七十年代的老公房改造，就是再生。
  

• 不管是租赁房，还是其它创意空间，仍需要开发，而且需要更高品质、更优质的产品，那就是未来。但那个未来，只能是行业的优秀人才，以及技术含量很高的、很体系化的运作，只有这样的体系公司和人才，才能在这个行业持续发展下去。

• 一个行业会有一个社会的平均回报率，地产行业的金融属性有长周期和高风险，所以比正常的社会平均利润率多一个到两个点，我觉得这是一个基本面。

• 没有哪个客户是傻瓜，他一定是花钱买到最好的产品，你只有把价值增值做出来了，他才会认同你，销售是好的产品和服务自然带来的结果。你在做好产品，好服务的情况下，可以让你的周转快一点。

• 租售同权不能解决所有问题，它其实是用一系列的政策解决供需平衡，这边的供给会增加一些租赁房，它是希望平衡的。

• 但你去四五线的时候，它是一个“滩涂”，大水涨上来的时候你也可以游泳，但水退了，它就是一个沼泽，容易搁浅很长时间。

马红漫：建议不要买房

著名财经节目主持人、资深财经评论员马红漫也分享了他的个人看法和观点：

• 这次政策变化是历史性的重大变化。开发商的商业模式会发生很大的变化，比如说某些公司一直号称快速周转能力特别强，原来的商业模式，商业技巧，甚至专业人才都会不适应，对于很多房地产公司来说，又是一个行业当中的裂变，能适应这个模式的企业能够胜出。

• 把钱省下来，做其它的投资，比如买银行的理财产品，买旭辉的股票，选择是多样的。我建议不要买房，要坚信这次的政策，租赁住房的供应会很大。

大咖“杠上”了

租售并举影响大or小？

在现场谈到租售并举的问题时，大家对于政策是否真的会起到效果展开了激烈的讨论：

倪建达：行业的宏观调控政策让房地产行业变得更加健康，让投资人、买房人变得更加理性。市场有市场的力量，政府有政府的力量，这两种力量共同促使行业变得更加成熟。

但目前的租售并举只是显示出一种导向，并没有实质上解决房地产行业发展的问题，而是让人们多了一种选择。人们之所以买房子，是因为存在不安全感，不买房子就会影响小孩的上学，会影响未来三代人在社会上的地位，所以他们不敢冒险。

林峰：租售并举是想让房地产回归居住属性，是一个好政策，但市场不会发生根本性的变化。因为保障归保障，市场归市场，租赁是保障居住权的一种方法，而且事实上长租房的项目目前都由国营企业负责

年轻人毕业之后的第一步可以是租房，但五年内最好把房子买下来，不仅是为了居住，也是为了套期保值。

丁祖昱：租售并举是一个划时代的政策，会对行业产生根本性的影响。未来两三年，房地产的投资属性将明显变小，居住属性将明显变大，到那时，将不再出现不管买什么房子都会涨的情况，目前。中国的住房自有率是世界最高的，这是比较极端的。

对于年轻人来说，租赁是一个更正常的选择，买房的年龄可以延后。现在的年轻人刚大学毕业就为买房而忧虑，因此一线城市留不住这些年轻人。如果这些年轻人选择租房，那么他们的生活成本会降低，工作的选择也会变多。

马红漫：我觉得这次的调控政策跟以往不一样的，这次真的是看得见，摸得着的，以前是听得见。我给年轻人的建议，现在房价确实是高，如果对大学生来说，买房确实压力很大，我建议大家相信这个政策能够落实，过个三到五年，很多优秀的人才，都能够住到政府提供的优质低价的租赁房当中，这个可能性50%是的。

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来源：丁祖昱评楼市

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